Certificat d'urbanisme

Le certificat d'urbanisme : un document clé pour connaître le potentiel d'un terrain

Vous envisagez d'acheter un terrain pour y construire votre maison ? Vous souhaitez savoir si votre parcelle est constructible et sous quelles conditions ? Avant de signer et d'engager tout frais, pensez à demander un certificat d'urbanisme ! Ce document officiel délivré par la mairie vous renseignera sur les règles d'urbanisme applicables et les projets réalisables sur le terrain.

Le certificat d'urbanisme n'est pas obligatoire mais fortement conseillé. Il permet de vérifier que votre projet est compatible avec les règles du Plan Local d'Urbanisme (PLU) et qu'il ne se heurte pas à des servitudes ou contraintes particulières. C'est un moyen de sécuriser votre achat immobilier et d'anticiper d'éventuels blocages.

Mais quelle est la valeur réelle de ce document ? Combien de temps est-il valable ? Et comment en faire la demande ? Réponses avec Guy Hoquet.

Définition : qu'est-ce qu'un certificat d'urbanisme ?

Un certificat d'urbanisme est un acte administratif d'information qui indique les règles d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et les taxes applicables à un terrain donné. Il est délivré gratuitement par la mairie de la commune où se situe le terrain, sur simple demande du propriétaire ou de son mandataire.

Son obtention n'est pas obligatoire mais elle est fortement recommandée avant d'acheter un terrain ou d'engager un projet de construction. C'est un moyen :

• De connaître le droit des sols applicable (zone du PLU, servitudes, droit de préemption, alignement...)
• De vérifier la constructibilité du terrain et les conditions à respecter (superficie minimale, hauteur, prospects...)
• D'anticiper la faisabilité du projet envisagé et les éventuels blocages (refus de permis, recours des tiers...) 
• De chiffrer le coût des taxes d'urbanisme exigibles (taxe d'aménagement, participations...)

On distingue deux types de certificats d'urbanisme selon le niveau de précision souhaité :

• Le certificat d'urbanisme d'information (CUa) qui renseigne sur les règles et limitations applicables, de façon générale.
• Le certificat d'urbanisme opérationnel (CUb) qui précise si le projet envisagé est réalisable et sous quelles conditions.

Quel que soit son type, le certificat d'urbanisme a une durée de validité de 18 mois, prorogeable d'un an sur demande. Pendant ce délai, il garantit le maintien des règles d'urbanisme en vigueur, sauf exceptions (modification du PLU, péril grave, travaux de sécurité...).

Exemple : Avant d'acheter un terrain constructible, Julie en demande un certificat d'urbanisme à la mairie. Le document lui apprend que le terrain est situé en zone UD du PLU, avec une surface minimale de 600 m² et une hauteur limitée à 7 mètres. Il est aussi grevé d'une servitude de passage pour les réseaux électriques. Julie peut ainsi adapter son projet de maison en conséquence.

Le certificat d'urbanisme d'information (CUa)

Le CUa fournit des informations générales sur le terrain et les règles qui s'y appliquent, sans préjuger de la faisabilité d'un projet précis. Il indique notamment :

• Les dispositions d'urbanisme applicables (PLU, carte communale, RNU)
• Les limitations administratives au droit de propriété (servitudes d'utilité publique, droit de préemption, ZAD...)
• La liste des taxes d'urbanisme exigibles (taxe d'aménagement, redevance archéologique...)
• Les participations d'urbanisme prévues par délibération (PVR, PAE...)

Il permet de savoir si le terrain est :

• Situé en zone U (urbaine), AU (à urbaniser), A (agricole) ou N (naturelle) du PLU
• Soumis à un droit de préemption urbain (DPU) au profit de la commune
• Inclus dans une opération d'aménagement (ZAC, PUP...)
• Concerné par des servitudes particulières (monument historique, site classé, espace boisé...)

Il constitue une photographie à un instant T des règles applicables, sans garantir la constructibilité effective du terrain ni la faisabilité d'un projet. Son obtention ne dispense pas de déposer une demande de permis ou une déclaration préalable le moment venu.

Pour obtenir un CUa, il suffit d'adresser à la mairie une demande sur papier libre précisant l'identité du demandeur, la localisation et les références cadastrales du terrain. La mairie dispose d'un mois pour y répondre, son silence valant délivrance tacite.

Le CUa a une validité de 18 mois pendant laquelle les informations qu'il contient restent opposables à l'administration, même en cas de modification des règles d'urbanisme. Il est prorogeable d'un an sur demande expresse.

Le certificat d'urbanisme opérationnel (CUb)

Le CUb fournit des informations précises sur la faisabilité d'un projet d'aménagement ou de construction sur le terrain. Outre les éléments contenus dans le CUa, il indique si le projet envisagé est réalisable compte tenu des règles d'urbanisme et des équipements publics existants ou prévus.

Il renseigne notamment sur :

• La nature du projet réalisable (maison individuelle, immeuble collectif, local commercial...)
• La densité de construction admise (surface de plancher, emprise au sol, nombre de logements...)
• Les prescriptions à respecter (implantation, hauteur, stationnement, espaces verts...)
• La desserte du terrain par les réseaux (eau, électricité, assainissement...)
• Les taxes et participations d'urbanisme à prévoir

Il s'apparente à un pré-permis de construire permettant de sécuriser un projet en amont du dépôt de la demande officielle. Mais il ne vaut pas autorisation de construire. Un permis ou une déclaration préalable restent nécessaires pour démarrer les travaux.

Le CUb s'obtient sur demande auprès de la mairie au moyen du formulaire Cerfa n°13410*04 et du dossier décrit par l'article R.410-1 du Code de l'urbanisme (plan de situation, note descriptive, plan du projet...). La mairie a deux mois pour instruire le dossier et notifier sa réponse. Passé ce délai, le silence vaut accord présumé sur la faisabilité du projet.

Le CUb a une portée plus forte que le CUa. La réponse engageant l'administration, elle ne peut s'opposer à une demande de permis ou de déclaration préalable qui reprendrait le même projet, sauf exceptions. Le titulaire du CUb positif a donc une quasi-garantie d'obtenir son permis.

Comme le CUa, le CUb est valable 18 mois et peut être prorogé d'un an. S'il est utilisé dans ce délai pour déposer une demande d'autorisation, la cristallisation des règles est portée à 2 ans supplémentaires à compter de la délivrance de l'autorisation (même périmée).

Les effets et recours en cas de certificat d'urbanisme négatif

Un certificat d'urbanisme négatif délivré par la mairie n'a pas la même portée selon qu'il s'agit d'un CUa ou d'un CUb :

• Un CUa négatif signifie seulement que le terrain n'est pas constructible au regard des règles d'urbanisme, à la date de la demande. Cela ne préjuge pas d'une évolution future. Un refus de permis ultérieur ne peut se fonder sur ce seul motif.
• Un CUb négatif signifie que le projet envisagé n'est pas réalisable en l'état, compte tenu des règles applicables et de la desserte du terrain. Il laisse peu d'espoir d'obtenir un permis ou d'échapper à un refus.

Face à un certificat d'urbanisme qui ne leur convient pas, les pétitionnaires disposent de plusieurs voies de recours :

• Un recours gracieux auprès du maire qui a pris la décision, dans les 2 mois, pour lui demander de la revoir. Son silence pendant 2 mois vaut rejet.
• Un recours hiérarchique auprès du préfet, dans les 2 mois, pour lui demander de réformer la décision du maire. Son silence pendant 4 mois vaut rejet.
• Un recours contentieux devant le tribunal administratif, dans les 2 mois suivant la notification de la décision ou sa publication. Le juge contrôle la légalité interne et externe du certificat.

Les tiers peuvent aussi exercer un recours pour excès de pouvoir contre un certificat d'urbanisme illégal, dans les 2 mois suivant son affichage en mairie. Mais ce recours n'est pas suspensif.

En cas d'annulation contentieuse, le certificat d'urbanisme est réputé n'avoir jamais existé. Toute demande d'autorisation qui s'y réfère est caduque. Un certificat modificatif peut être délivré pour régulariser la situation.

Guy Hoquet répond à vos questions sur le certificat d'urbanisme

L'essentiel à retenir sur le certificat d'urbanisme

1. Le certificat d'urbanisme est un document d'information qui renseigne sur les règles d'urbanisme, les limitations administratives et les taxes applicables à un terrain. Il est délivré gratuitement par la mairie sur demande.
2. On distingue deux types de certificats : le CUa qui fournit des informations générales sur la constructibilité du terrain, et le CUb qui précise si un projet envisagé est réalisable et dans quelles conditions.
3. Le CUa s'obtient sur simple demande sur papier libre. La mairie a un mois pour répondre. Le CUb nécessite un dossier plus complet (formulaire Cerfa pièces). Le délai d'instruction est de deux mois.
4. Un certificat d'urbanisme est valable 18 mois et prorogeable d'un an. Il permet de geler les règles d'urbanisme en vigueur pendant sa durée de validité, sauf exceptions.
5. Un CUb positif offre une quasi-garantie d'obtenir une autorisation d'urbanisme (permis ou déclaration) pour le projet présenté. Un certificat négatif peut faire l'objet de recours gracieux, hiérarchique ou contentieux.

Le certificat d'urbanisme est un outil précieux pour sécuriser un achat immobilier ou un projet de construction. En cas de doute sur la constructibilité d'un terrain, mieux vaut prendre le temps de le demander en amont !

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