Contrat de construction de maison individuelle (CCMI)

Le CCMI : le contrat incontournable pour faire construire sa maison

Vous avez pour projet de faire construire une maison individuelle ? Sauf à en assurer vous-même la réalisation de A à Z, vous allez devoir conclure un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) avec un professionnel.

Ce contrat d'entreprise spécifique encadre strictement les droits et obligations du constructeur et du maître d'ouvrage (client). Il apporte à ce dernier de solides garanties financières et techniques tout au long du chantier. Un gage de sérénité quand on sait qu'une construction dure souvent plus d'un an !

Mais dans quels cas signer un CCMI est-il obligatoire ? Que doit contenir précisément ce contrat ? Et comment se prémunir contre les éventuels aléas ? Guy Hoquet vous éclaire.

Qu'est-ce que le Contrat de Construction de Maison Individuelle ?

Le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) est un contrat réglementé par le Code de la construction et de l'habitation (art. L231-1 et suivants) qui encadre les relations entre un constructeur professionnel et un maître d'ouvrage (particulier ou société) désireux de faire bâtir une maison individuelle à usage d'habitation ou mixte.

Ce contrat a pour objet de confier au constructeur la réalisation d'une maison neuve en conformité avec un plan proposé ou accepté par le maître d'ouvrage. Le constructeur peut se charger de la totalité de la construction (gros œuvre et second œuvre) ou seulement d'une partie (hors fondations, VRD...).

Le recours au CCMI est obligatoire dès lors que les trois conditions cumulatives suivantes sont remplies :

• Construction d'un immeuble à usage d'habitation ou mixte (maximum 1 étage combles) 
• Ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître d'ouvrage 
• Réalisation de travaux de gros œuvre, hors fondations, VRD et certains éléments d'équipement

Il en existe deux types :

• Le CCMI avec fourniture de plan : le constructeur fournit un plan et assume l'intégralité des travaux 
• Le CCMI sans fourniture de plan : le maître d'ouvrage fournit un plan et le constructeur réalise tout ou partie des travaux

Le CCMI doit être conclu par écrit avant tout commencement des travaux. Il comporte des mentions et garanties obligatoires visant à protéger le maître d'ouvrage :

• La désignation précise du terrain (situation, superficie, références cadastrales...) 
• La consistance et les caractéristiques techniques de la maison (notice descriptive détaillée avec type de matériaux et équipements) 
• Le coût global et définitif des travaux à la charge du maître d'ouvrage (prix convenu ferme et définitif coût des révisions éventuelles) 
• Les modalités de paiement en fonction de l'avancement des travaux (dépôt de garantie de 3% maximum et paiements échelonnés plafonnés) 
• Le délai d'exécution des travaux et les pénalités de retard (minimum 1/3000e du prix par jour de retard) 
• La garantie de livraison (à prix et délai convenus) et la garantie de remboursement avant l'ouverture du chantier 
• Les assurances obligatoires (dommages-ouvrage, responsabilité civile et décennale) 
• La date d'ouverture du chantier et les conditions suspensives (obtention du permis de construire et des prêts)

Des documents annexes doivent également être fournis : plan de situation, plan de la construction, plans intérieurs, notice technique d'utilisation des équipements, etc.

Exemple : Sophie et Paul ont signé un CCMI avec fourniture de plan pour faire construire leur future maison à Nantes. Le constructeur est chargé de réaliser l'intégralité des travaux pour un coût ferme et définitif de 200 000 €, payable en 7 versements échelonnés, avec une livraison prévue dans 14 mois. Le contrat précise les caractéristiques techniques de la maison (120 m², plain-pied, 4 pièces, matériaux éco-performants...) et les différentes garanties dont bénéficient les clients. Les travaux débuteront à l'obtention du permis de construire et du prêt bancaire. Un projet rassurant et encadré !

Le déroulement d'un chantier sous CCMI

Une opération de construction sous CCMI se déroule généralement selon les étapes suivantes :

1. Recherche et sélection du constructeur : 

• Identification des constructeurs locaux proposant des maisons correspondant à ses attentes (style, performance, budget...) 
• Visite de maisons témoins, étude des catalogues et des références 
• Échanges avec les commerciaux pour affiner son projet (besoins, options, personnalisations...) 
• Choix final d'un constructeur inspirant confiance et proposant le meilleur rapport prestations/prix    

1. Préparation et signature du CCMI : 

• Validation du plan de la maison (fourni par le constructeur ou par le client) et du descriptif technique détaillé 
• Chiffrage définitif du coût global des travaux et des modalités de paiement 
• Signature d'un CCMI conforme à la réglementation, avec toutes les mentions et documents obligatoires 
• Remise d'un écrit attestant de la possibilité de recourir à un autre prêteur que celui proposé par le constructeur 
• Vérification de la souscription des assurances et garanties par le constructeur  

1. Démarches administratives et financement : 

• Constitution et dépôt de la demande de permis de construire par le constructeur, sous la responsabilité du maître d'ouvrage 
• Montage du plan de financement et obtention d'une offre de prêt immobilier adaptée 
• Purge du délai de rétractation de 10 jours et levée des éventuelles conditions suspensives 
• Déclaration d'ouverture de chantier et affichage du permis sur le terrain

1. Réalisation et suivi des travaux :

• Préparation et installation du chantier par le constructeur et ses sous-traitants 
• Réalisation des fondations et du gros œuvre selon les plans et techniques convenus 
• Mise hors d'air (couverture, menuiseries extérieures) puis hors d'eau (étanchéité, plomberie) du bâtiment 
• Réalisation du second œuvre (cloisons, isolation, électricité, revêtements...) et des finitions 
• Visites régulières du chantier avec le conducteur de travaux pour suivre l'avancement et faire des points d'étape    

1. Réception de la maison et aménagements : 

• Visite de pré-réception pour vérifier l'achèvement des travaux et lister d'éventuelles réserves 
• Signature du procès-verbal de réception qui marque la fin du chantier et le point de départ des garanties 
• Remise des clés et des documents relatifs à la maison (plans, notices, attestations...) 
• Levée des réserves et versement du solde par le maître d'ouvrage 
• Aménagement extérieur et intérieur de la maison (terrassement, clôtures, cuisine, décoration...)

Ce déroulement peut varier selon la complexité du projet et les aléas rencontrés (intempéries, retard de livraison, défaillance d'entreprise...) mais le CCMI fixe un délai maximal de réalisation et des pénalités de retard pour inciter le constructeur à tenir ses engagements.

Tout au long du chantier, il est important d'entretenir un dialogue régulier et constructif avec le constructeur, de consigner ses remarques et demandes par écrit, et de ne régler les appels de fonds qu'après avoir constaté l'avancement effectif des travaux. En cas de litige, des recours amiables et judiciaires sont prévus.

Les garanties protectrices du CCMI pour le maître d'ouvrage

Le principal intérêt du CCMI est de faire bénéficier le maître d'ouvrage de garanties spécifiques pour le prémunir contre les risques d'un chantier :

• La garantie de remboursement : si le chantier n'a pas démarré à la date convenue (sauf report légitime), le maître d'ouvrage peut se faire rembourser les sommes versées, sans retenue ni pénalité. 
• La garantie de livraison à prix et délai convenus : le constructeur s'engage à livrer la maison conforme au descriptif technique, au prix global définitif et dans le délai prévu, sauf cause légitime de suspension ou de prorogation. En cas de défaillance du constructeur, un établissement financier (banque, assurance) se substitue pour achever les travaux, sans surcoût. 
• La garantie de parfait achèvement : le constructeur est tenu de réparer gratuitement tous les désordres mentionnés à la réception ou apparus dans l'année qui suit. Au-delà, il reste responsable des dommages graves pendant 10 ans (garantie décennale). 
• L'assurance dommages-ouvrage : elle est souscrite par le maître d'ouvrage avant l'ouverture du chantier et couvre le préfinancement des réparations en cas de sinistre pendant 10 ans (en complément des autres garanties).

Ces garanties doivent être mentionnées dans le CCMI avec l'identité et les coordonnées du garant. Leur absence entache le contrat de nullité et expose le constructeur à des sanctions pénales et administratives.

En plus de ces garanties légales, certains constructeurs proposent des garanties commerciales en cas de mauvaise exécution, de non-conformité ou de vice caché. Elles apportent une sécurité complémentaire au maître d'ouvrage.

Le CCMI protège aussi le consommateur en encadrant le versement des fonds : 15% maximum à l'ouverture du chantier, 25% à l'achèvement des fondations, 40% à l'achèvement des murs, 60% à la mise hors d'eau, 75% à l'achèvement des cloisons et 95% à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage. Le solde est versé à la réception.

Enfin, le CCMI offre des facultés de rétractation (10 jours après la signature) et de résolution (sous conditions) au maître d'ouvrage, qui peut aussi suspendre les travaux en cas de manquement grave du constructeur. Des garde-fous bienvenus !

Guy Hoquet répond à vos questions sur le CCMI

L'essentiel à retenir sur le contrat de construction de maison individuelle (CCMI)

1. Le CCMI est un contrat réglementé encadrant la construction d'une maison individuelle par un professionnel pour le compte d'un maître d'ouvrage. Il est obligatoire dès lors que le constructeur réalise le gros œuvre.
2. Il doit être écrit et signé avant le début des travaux. Il comporte des mentions et documents obligatoires : désignation du terrain, plan et descriptif de la maison, coût global définitif, modalités de paiement, délai d'exécution, garanties et assurances...
3. Il fait bénéficier le maître d'ouvrage de garanties financières et techniques : remboursement avant l'ouverture du chantier, livraison à prix et délai convenus, parfait achèvement, assurance décennale...
4. Il encadre le déroulement du chantier : démarches administratives, échelonnement des paiements, visite des travaux, réception avec ou sans réserves, délivrance des documents...
5. Il offre des facultés de rétractation et résolution au maître d'ouvrage en cas de non-respect par le constructeur de ses obligations. Des recours amiables et judiciaires sont possibles en cas de litige.

Le CCMI est donc un contrat très protecteur pour le particulier qui fait construire sa maison. Sa conclusion est un passage obligé et rassurant face aux risques d'un chantier long et coûteux. Mais il ne dispense pas d'une grande vigilance dans le choix de son constructeur et le suivi des travaux. Un maître d'ouvrage averti en vaut deux !

Allez plus loin sur ce sujet

Enrichissez vos connaissances avec ces sujets associés :

• Garantie décennale 
• Assurance dommages-ouvrage
• Permis de construire
• Garantie de parfait achèvement
• Certificat de conformité