Garantie de parfait achèvement
La garantie de parfait achèvement (GPA) : une sécurité pour l'acquéreur d'un logement neuf
Vous venez de réceptionner votre logement neuf (maison, appartement) fraîchement construit ? Malgré le soin apporté par le constructeur ou le promoteur, il se peut que vous constatiez quelques malfaçons ou désordres lors de votre emménagement. Pas de panique : vous bénéficiez d'une garantie de parfait achèvement pendant 1 an pour faire corriger ces imperfections !
Cette garantie légale, imposée par le Code civil (art. 1792-6), oblige le constructeur à reprendre à ses frais les travaux nécessaires pour atteindre la qualité prévue au contrat. Un filet de sécurité appréciable pour débuter sereinement dans son nouveau logis.
Mais que couvre exactement cette garantie ? Qui doit l'actionner et comment ? Et quels sont les recours en cas de réticences du constructeur ? Guy Hoquet vous guide.
Définition : qu'est-ce que la garantie de parfait achèvement ?
La garantie de parfait achèvement (GPA) est une obligation légale pesant sur tout constructeur ou rénovateur d'un ouvrage immobilier de réparer, à ses frais, les désordres et non-conformités signalés par le maître d'ouvrage lors de la réception des travaux ou apparus durant l'année qui suit.
Cette garantie s'applique à tous les marchés de travaux de bâtiment, qu'ils soient publics ou privés, et quel que soit le cadre contractuel :
- Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) conclu entre un particulier et un constructeur
- Vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) signée entre un acquéreur et un promoteur
- Marché de travaux passé entre un maître d'ouvrage et une entreprise pour la réalisation ou la rénovation d'un bâtiment
- Contrat de promotion immobilière confiant à un promoteur la construction d'un immeuble pour le compte d'un client
La GPA est d'ordre public, ce qui signifie qu'elle s'impose même sans stipulation contractuelle. Toute clause qui l'exclurait ou la limiterait serait réputée non écrite.
Elle se distingue des autres garanties légales post-réception :
- La garantie biennale de bon fonctionnement qui couvre pendant 2 ans les défauts affectant les éléments d'équipement dissociables de l'ouvrage (robinetterie, volets, radiateurs...)
- La garantie décennale qui couvre pendant 10 ans les vices et malfaçons graves compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination
Alors que ces deux garanties sont plus limitées dans leur objet et leur mise en jeu, la GPA a un champ d'application très large et un déclenchement aisé. C'est la garantie de premier niveau pour corriger rapidement les imperfections.
Son point de départ est la réception de l'ouvrage, c'est-à-dire l'acte par lequel le maître d'ouvrage déclare accepter les travaux avec ou sans réserves. Cet acte contradictoire doit être matérialisé par un procès-verbal signé des deux parties.
Exemple : En emménageant dans leur maison neuve, Julie et Thomas constatent plusieurs malfaçons : des fissures sur les murs, des portes qui ferment mal, une faïence mal jointée dans la salle de bain... Ils les signalent immédiatement au constructeur qui doit intervenir gratuitement pour les corriger au titre de la garantie de parfait achèvement. S'il ne réagit pas, ils pourront le mettre en demeure puis engager sa responsabilité. Une sécurité indispensable les premières années !
Les désordres couverts par la garantie de parfait achèvement
La GPA a un champ d'application très étendu. Elle couvre a priori tous les défauts, non-conformités et malfaçons affectant l'ouvrage, dès lors qu'ils sont apparents lors de la réception ou révélés dans l'année qui suit.
On y trouve principalement :
- Les non-conformités par rapport aux stipulations contractuelles : matériaux, couleurs, équipements, dimensions, surfaces, prestations... tout ce qui diffère du descriptif prévu sans avoir été validé par le client.
- Les malfaçons d'exécution : défauts de plomberie, d'électricité, de menuiserie, de peinture, de carrelage... tout ce qui n'est pas réalisé dans les règles de l'art et nuit au confort d'usage.
- Les désordres de finition : fissures, rayures, tâches, joints défectueux... tous les défauts esthétiques même minimes qui déprécient la qualité de l'ouvrage livré.
- Les non achèvements : travaux inachevés ou non réalisés, oublis, omissions... tout ce qui manque pour atteindre le niveau de prestation attendu.
- Les dysfonctionnements des équipements intégrés : chauffe-eau, climatisation, volets électriques, domotique... s'ils empêchent une utilisation normale du logement, en complément de la garantie biennale.
Seuls sont exclus les dommages apparents qui n'ont pas été signalés lors de la réception (sauf vice caché), les défauts mineurs qui ne gênent pas l'usage, l'usure normale des matériaux et les dommages imputables au maître d'ouvrage (défaut d'entretien, usage anormal...).
En cas de doute sur la gravité d'un désordre, mieux vaut le signaler au constructeur de façon prudente et réitérée. C'est à lui de prouver que le défaut n'entre pas dans le champ de la GPA. En cas de silence persistant, une expertise judiciaire pourra trancher.
Bon à savoir : certains constructeurs proposent une garantie contractuelle de parfait achèvement plus longue (2 à 5 ans) et/ou plus protectrice que la stricte garantie légale. Un argument commercial à étudier de près !
La mise en œuvre et les recours de la garantie de parfait achèvement
Pour actionner efficacement la GPA, le maître d'ouvrage doit respecter une certaine procédure :
- Lors de la réception contradictoire des travaux, consigner par écrit sur le procès-verbal les vices et défauts apparents constatés, de la façon la plus exhaustive possible (photos à l'appui). L'oubli d'un désordre apparent peut être interprété comme une acceptation. Les réserves doivent être précises et non générales.
- Dans l'année suivant la réception, signaler par écrit au constructeur (mail, LRAR) tout nouveau désordre constaté, en le documentant et en rappelant son obligation d'intervenir au titre de la GPA. Conserver les preuves de ces signalements.
- En cas de refus ou d'inertie du constructeur, le mettre en demeure de s'exécuter sous un délai raisonnable (15 à 30 jours) en rappelant les textes et la nature des réparations attendues. Une seconde relance peut être faite en cas de silence.
- Sans réponse positive, saisir le juge compétent (tribunal judiciaire, tribunal administratif) pour faire constater les non-conformités et obtenir la condamnation du constructeur à réaliser les travaux sous astreinte financière, voire des dommages-intérêts en cas de préjudice (privation de jouissance, préjudice esthétique...).
- En parallèle, déclarer le sinistre à l'assurance dommages-ouvrage (si elle a été souscrite) pour préfinancer les réparations urgentes. La compagnie d'assurance réglera les travaux puis se retournera contre le constructeur au titre de la GPA.
En cas de procédure contentieuse, il est recommandé de se faire assister par un avocat spécialisé en droit de la construction qui saura qualifier les désordres et chiffrer le préjudice. Un constat d'huissier peut aussi être utile pour prouver l'état des défauts et leur évolution.
Le maître d'ouvrage a 2 ans à compter de la découverte des désordres pour agir en justice (10 ans en cas de dol ou dissimulation volontaire). Au-delà, la garantie est prescrite.
Rappelons que la majorité des constructeurs sont réactifs et procèdent aux reprises sans difficulté, soucieux de leur réputation et de leurs obligations. La voie amiable doit donc toujours être privilégiée avant d'entrer dans une procédure longue et coûteuse.
Guy Hoquet répond à vos questions sur la garantie de parfait achèvement
La réception peut-elle être tacite ou verbale ?
Non, la réception marquant le point de départ de la GPA doit impérativement être matérialisée par un écrit contradictoire (procès-verbal, déclaration...) mentionnant l'acceptation avec ou sans réserve des travaux et signé par les deux parties. Une réception tacite ou verbale ne peut être opposée au maître d'ouvrage et affaiblit sa garantie. Sans PV de réception, le délai d'un an n'a pas commencé à courir...
Que faire si l'on découvre un vice caché plus d'un an après la réception ?
La GPA ne couvre que les désordres apparents signalés à la réception ou révélés dans l'année qui suit. Au-delà, le maître d'ouvrage ne peut plus l'invoquer. Mais il dispose d'autres recours :
- La garantie décennale si le vice compromet la solidité ou l'usage du bien (fissures majeures, affaissement, infiltrations...)
- La responsabilité contractuelle de droit commun si le constructeur a manqué à ses obligations (mauvaise exécution, dol...)
- L'assurance dommages-ouvrage si les travaux de réparation relèvent de la garantie décennale. Elle interviendra en préfinancement.
Puis-je refuser la réception si les travaux sont non conformes ?
Oui, le maître d'ouvrage n'est pas obligé d'accepter un ouvrage manifestement inachevé ou comportant des défauts majeurs. Il peut alors refuser de signer le PV de réception et mettre en demeure le constructeur de reprendre les travaux. Celui-ci ne pourra pas lui imposer une réception judiciaire. Attention toutefois à ne pas abuser de ce droit qui retarde le chantier. Mieux vaut réceptionner avec des réserves très précises et actionner la GPA plutôt que de bloquer la réception.
L'essentiel à retenir sur la garantie de parfait achèvement (GPA)
- La garantie de parfait achèvement (GPA) est une obligation légale imposant au constructeur de réparer, pendant 1 an après réception, tous les désordres et non-conformités signalés par le maître d'ouvrage.
- Elle s'applique à tous les marchés de travaux de bâtiment (CCMI, VEFA, marché public...) et s'impose même sans stipulation contractuelle. C'est une garantie d'ordre public.
- Elle couvre tous les défauts, malfaçons et non achèvements affectant l'ouvrage, qu'ils soient constatés à la réception ou révélés dans l'année suivante. Seuls les défauts mineurs ou dus au maître d'ouvrage sont exclus.
- Pour en bénéficier, le maître d'ouvrage doit signaler par écrit les désordres de façon exhaustive et précise (PV de réception, courriers, mises en demeure...) et agir en justice dans les 2 ans s'il n'obtient pas satisfaction.
- En cas de refus du constructeur, le maître d'ouvrage peut saisir le juge pour le contraindre à intervenir sous astreinte, voire obtenir des dommages-intérêts. L'assurance dommages-ouvrage peut aussi préfinancer les réparations urgentes.
La GPA est une arme efficace pour obtenir la correction rapide des imperfections sur un logement neuf. Encore faut-il l'actionner dans les temps et avec rigueur. Un maître d'ouvrage vigilant à la réception et réactif dans l'année augmente fortement ses chances d'en bénéficier !
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