Mainlevée d'hypothèque
La mainlevée d'hypothèque : l'étape indispensable pour retrouver la libre propriété de votre bien immobilier
Vous avez souscrit un crédit immobilier garanti par une hypothèque sur votre bien et vous venez de rembourser la totalité du prêt ? Félicitations ! Mais savez-vous que pour recouvrer la pleine propriété de votre logement, vous devez encore accomplir une dernière formalité : obtenir la mainlevée de l'hypothèque ?
Cette procédure méconnue est pourtant essentielle pour "purger" votre bien de toute inscription hypothécaire et ainsi pouvoir le vendre, le donner ou le refinancer librement. Mais comment ça marche exactement ? Qui doit faire la demande ? Combien ça coûte et combien de temps ça prend ?
Pour y voir plus clair, Guy Hoquet vous explique tout ce qu'il faut savoir sur la mainlevée d'hypothèque.
Définition : qu'est-ce que la mainlevée d'hypothèque ?
La mainlevée d'hypothèque est un acte juridique par lequel un créancier renonce à une sûreté immobilière (hypothèque ou privilège de prêteur de deniers) qu'il détenait sur un bien en garantie d'un prêt. Cet acte donne lieu à la radiation de l'inscription hypothécaire auprès du service de publicité foncière.
Concrètement, la mainlevée intervient lorsque le prêt garanti est intégralement remboursé, que ce soit de façon anticipée ou à son terme normal. Elle peut être totale (si l'inscription est levée sur l'ensemble du bien) ou partielle (si elle ne concerne qu'une partie du bien ou du montant garanti).
La mainlevée est un préalable indispensable pour :
- Retrouver la libre disposition de son bien immobilier
- Vendre le bien sans restriction
- Donner le bien en toute propriété
- Souscrire un nouvel emprunt en donnant le bien en garantie
Sans mainlevée, le bien reste grevé de l'hypothèque même si le prêt est remboursé. Le propriétaire peut en subir les conséquences pendant plusieurs années.
Exemple : Après 20 ans, Sophie vient de rembourser son crédit immobilier garanti par une hypothèque sur sa maison. Pour pouvoir revendre son bien, elle demande une mainlevée à sa banque qui transmet l'acte au service de publicité foncière. Un mois après, son état hypothécaire est vierge : elle peut signer sans souci chez le notaire !
La procédure de mainlevée d'hypothèque
La procédure de mainlevée d'hypothèque se déroule en plusieurs étapes :
- Le propriétaire-emprunteur demande à son créancier un document attestant du remboursement total du prêt et confirmant son accord pour une mainlevée de l'hypothèque. Cette demande peut intervenir de façon anticipée ou dans les jours suivant la dernière échéance.
- Le créancier (banque, organisme de crédit) établit un acte de mainlevée d'hypothèque qui doit mentionner :
- Les références du prêt (numéro, date, montant, durée)
- La désignation complète du bien hypothéqué
- Les références de l'inscription hypothécaire (date, volume, numéro)
- Le consentement exprès à la radiation de l'inscription
- Un simple courrier pour les hypothèques de faible montant - Un acte sous seing privé pour la plupart des hypothèques - Un acte notarié pour les hypothèques de montant élevé ou les PPD
- Le créancier ou le notaire adresse l'acte de mainlevée au service de publicité foncière (ex-conservation des hypothèques) du lieu de situation de l'immeuble, accompagné d'une copie de l'état hypothécaire et du bordereau d'inscription initial.
- Le service de publicité foncière vérifie la validité de l'acte de mainlevée. S'il le juge recevable, il procède à la radiation de l'inscription hypothécaire dans le fichier immobilier et appose la mention "RADIATION" sur l'acte. Sinon, il rejette la mainlevée par courrier motivé.
- Le service de publicité foncière adresse l'acte de mainlevée et l'état hypothécaire mis à jour au propriétaire ou au notaire. Le bien est désormais libre de toute hypothèque et peut être vendu ou refinancé.
Le délai légal pour obtenir une mainlevée est de 3 mois à compter du remboursement du prêt. Mais en pratique, les banques l'établissent souvent en 1 mois maximum, surtout si la demande est anticipée. En cas de retard injustifié, l'emprunteur peut agir en référé pour obtenir la mainlevée sous astreinte.
Bon à savoir : certaines banques proposent la signature d'une mainlevée différée dès la souscription du crédit, pour simplifier les formalités une fois le crédit remboursé. L'acte est conservé par le notaire jusqu'à l'extinction de la créance.
Les frais de mainlevée d'hypothèque
La mainlevée d'hypothèque engendre nécessairement des frais, qui restent toutefois bien inférieurs à ceux de la constitution d'hypothèque. Il faut prévoir un budget d'environ 300 €, réparti comme suit :
- Frais d'établissement de l'acte de mainlevée : entre 50 et 150 € selon les banques et la forme de l'acte (acte simple, acte notarié). Certains prêteurs ne facturent pas cette prestation.
- Émoluments et débours du notaire : environ 100 € (vacation, copies, envoi...) si un notaire intervient dans la procédure.
- Contribution de sécurité immobilière : 0,05% du montant initial de l'inscription hypothécaire, soit environ 80 € pour un prêt de 150 000 €.
- Salaire du conservateur des hypothèques : 15 € pour la radiation.
Ces frais sont à la charge exclusive de l'emprunteur et exigibles dès l'envoi de l'acte de mainlevée au service de publicité foncière. Certaines banques acceptent de les intégrer dans le décompte de remboursement anticipé.
Fiscalement, les frais de mainlevée ne sont pas déductibles des revenus fonciers, sauf s'ils s'intègrent dans une opération globale d'acquisition, de construction ou de rénovation. Mais ils peuvent être ajoutés au prix de revient du bien pour réduire la plus-value immobilière en cas de revente.
Alors pensez à provisionner cette petite somme pour finaliser sereinement votre projet immobilier !
Guy Hoquet répond à vos questions sur la mainlevée d'hypothèque
La banque peut-elle refuser de donner mainlevée de l'hypothèque ?
Non, la banque a l'obligation de donner mainlevée de l'hypothèque dès lors que le crédit est intégralement remboursé. C'est une obligation légale prévue par le Code civil. En cas de refus abusif, l'emprunteur peut saisir le juge pour l'y contraindre.
Qui paie les frais de mainlevée d'hypothèque ?
C'est au propriétaire-emprunteur de régler les frais de mainlevée, puisqu'il est le principal bénéficiaire de cette formalité. Mais il peut négocier avec sa banque pour les intégrer dans l'offre de prêt initiale ou dans le décompte de sortie. Certains contrats le prévoient expressément.
La mainlevée d'hypothèque est-elle obligatoire ?
Oui, il est indispensable d'obtenir une mainlevée pour retrouver la libre disposition de son bien immobilier et éviter tout blocage en cas de revente, donation ou refinancement ultérieurs. C'est aussi une mesure de protection des tiers qui consultent l'état hypothécaire du bien.
Que se passe-t-il si on ne fait pas de mainlevée d'hypothèque ?
L'inscription de l'hypothèque est maintenue au fichier immobilier et le bien reste grevé même si le prêt est remboursé. Cela peut empêcher ou retarder une vente, une donation ou l'obtention d'un nouveau crédit. Le notaire exigera un état hypothécaire vierge pour autoriser la transaction et signer l'acte authentique.
Peut-on vendre un bien sans mainlevée d'hypothèque ?
Oui, mais c'est plus difficile et risqué. Il faut obtenir l'accord du créancier hypothécaire et prévoir la mainlevée concomitamment à la vente. L'acte de vente doit mentionner l'existence de l'hypothèque et son remboursement par le notaire sur le prix de vente, avant de reverser le solde au vendeur. Mais en cas de refus du créancier, la vente peut capoter.
L'essentiel à retenir sur la mainlevée d'hypothèque
- La mainlevée d'hypothèque est un acte juridique qui permet de radier une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers grevant un bien immobilier suite au remboursement total du prêt garanti.
- Elle doit être demandée par le propriétaire-emprunteur à son créancier (banque) qui établit alors un acte de mainlevée sous forme de courrier, d'acte sous seing privé ou d'acte notarié selon les cas.
- L'acte de mainlevée est adressé par le créancier ou le notaire au service de publicité foncière qui vérifie sa validité et procède à la radiation de l'inscription hypothécaire dans le fichier immobilier.
- Le délai légal pour obtenir une mainlevée est de 3 mois à compter du remboursement, mais en pratique les banques la délivrent souvent en 1 mois. À défaut, l'emprunteur peut agir en justice pour l'y contraindre.
- Les frais de mainlevée (acte, contribution, radiation), d'environ 300 €, sont à la charge de l'emprunteur. Certaines banques acceptent de les intégrer dans le coût du crédit ou le décompte final.
La mainlevée d'hypothèque est la dernière étape, trop souvent négligée, d'un crédit immobilier. Elle seule permet de recouvrer la pleine propriété de son bien et de valoriser des années d'effort. Alors ne vous en privez pas, même si elle a un petit coût. C'est le prix de votre liberté !
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