Certificat de non-gage
Le certificat de non-gage immobilier : une garantie indispensable pour vendre sereinement
Vous avez trouvé l'acheteur idéal pour votre bien immobilier et vous vous apprêtez à signer l'avant-contrat ? Avant de finaliser la transaction, une étape clé s'impose : la production du fameux « certificat de non-gage ». Ce document officiel atteste que votre bien est libre de toute hypothèque ou sûreté, rassurant ainsi votre acquéreur et sa banque. Un sésame incontournable pour vendre en toute transparence.
Également connu sous sa nouvelle appellation « certificat de situation administrative » depuis 2010, le certificat de non-gage immobilier reste une pièce maîtresse du dossier de vente. Il garantit l'absence de dettes liées au bien pouvant grever sa transmission. Un gage de sérénité pour toutes les parties.
Mais quelle est la portée exacte de cette attestation ? À quel moment doit-elle être délivrée ? Et comment se la procurer auprès des autorités ? Éclairage sur cet incontournable de la vente immobilière avec Guy Hoquet.
Définition : qu'est-ce que le certificat de non-gage immobilier ?
Le certificat de non-gage immobilier, anciennement appelé certificat de situation hypothécaire, est un document administratif qui atteste de la situation juridique d'un bien immobilier au regard des éventuelles sûretés réelles (hypothèques, privilèges) qui le grèvent.
Plus précisément, il s'agit d'une attestation délivrée par les services de publicité foncière (anciennement conservation des hypothèques) territorialement compétents qui certifie, à la date de sa délivrance, que le bien en question n'est grevé d'aucune inscription hypothécaire ou autre garantie publiée au fichier immobilier.
Ce document liste l'ensemble des éléments d'identification du bien :
- Désignation cadastrale : commune, section, numéro de plan
- Description : nature (appartement, maison...), adresse, superficie
- Identité du propriétaire : nom, prénom, date et lieu de naissance
- Origine de propriété : références de l'acte d'acquisition
Puis il mentionne de façon explicite, après vérification du fichier immobilier :
- Soit qu'il n'existe à ce jour aucune inscription grevant le bien (certificat de non-gage)
- Soit qu'il existe une ou plusieurs inscriptions en cours (état des inscriptions), avec leur nature (hypothèque, privilège), leur bénéficiaire et leur date
L'intérêt de ce document est de renseigner l'acquéreur d'un bien sur l'existence de charges susceptibles d'entraver sa libre disposition ou de renchérir son prix. Il permet de sécuriser l'opération immobilière en attestant de la régularité de la situation hypothécaire du bien vendu.
En effet, un bien grevé d'hypothèques représente un risque pour l'acheteur qui pourrait se voir réclamer des dettes impayées, voire être évincé par les créanciers. D'où l'importance de lever ces doutes avant de signer.
C'est aussi une garantie exigée par les établissements financiers pour accorder un prêt immobilier à l'acquéreur. Ceux-ci veulent s'assurer que leur hypothèque sera bien inscrite en premier rang et ne sera pas primée par d'autres sûretés.
Exemple : En vue de la vente de son appartement, Julie demande un certificat de non-gage qui révèle une hypothèque au profit de sa banque, souscrite pour garantir un prêt en cours. Pour "purger" cette hypothèque, Julie doit rembourser le prêt par anticipation avant la signature de l'acte authentique de vente. A défaut, l'acheteur pourrait bloquer l'opération, faute de garantie suffisante.
Utilité et portée du certificat de non-gage
La production d'un certificat de non-gage immobilier s'impose dans la plupart des transactions immobilières, qu'il s'agisse d'une vente de gré à gré ou d'une vente aux enchères, entre particuliers ou professionnels.
Son intérêt est triple :
- Pour le vendeur : le certificat lui permet d'attester de sa capacité à vendre le bien libre de toutes charges et d'assumer ses responsabilités. C'est un gage de crédibilité et de transparence qui facilite la transaction.
- Pour l'acheteur : le certificat le protège contre une éventuelle éviction ultérieure en cas d'hypothèque dissimulée ou de dette impayée du vendeur. Il sécurise son investissement et préserve ses droits.
- Pour le notaire : le certificat lui fournit une information fiable sur la situation hypothécaire du bien, lui permettant d'instrumenter l'acte de vente en connaissance de cause et d'assurer sa mission de conseil auprès des parties.
Plus largement, il contribue à la sécurité juridique du marché immobilier en garantissant la régularité et la publicité des transferts de propriété.
Attention, le certificat de non-gage n'a qu'une portée informative. Il n'a pas pour effet de purger les éventuelles hypothèques révélées, qui subsistent jusqu'à leur mainlevée. Il appartient aux parties de les lever avant de conclure la vente.
Par ailleurs, il ne couvre que les inscriptions publiées à la date de sa délivrance. Des sûretés en cours de formalisation peuvent ne pas y figurer. D'où l'importance de le demander au plus près de la signature de l'acte authentique.
Modalités d'obtention du certificat de non-gage
La démarche d'obtention du certificat de non-gage, devenu certificat de situation administrative, est simple. Elle peut se faire sur place, par courrier ou en ligne sur le site de l'administration fiscale. Voici la marche à suivre :
- Identifier le service compétent
- Pour les actes de vente signés avant le 1er janvier 2013 : il faut s'adresser à la conservation des hypothèques du lieu de situation de l'immeuble.
- Pour les actes postérieurs : c'est le service de publicité foncière (SPF) qui est compétent, suite au transfert des hypothèques à la DGFiP.
- Effectuer la demande en fournissant les pièces suivantes :
- Formulaire de demande cerfa n°3233-SD pour les immeubles et 3236-SD pour les terrains (disponibles sur service-public.fr)
- Pièce d'identité en cours de validité
- Titre de propriété : copie de l'acte notarié d'achat ou de donation, attestation de propriété, acte de succession...
- Justificatif de domicile de moins de 3 mois
- Chèque de 15 € à l'ordre du Trésor public pour les frais de délivrance
- Préciser la période de certification souhaitée :
- Situation hypothécaire actuelle au jour de la demande
- Historique des inscriptions depuis la dernière acquisition (sur une période maximale de 30 ans en Alsace-Moselle et 50 ans pour le reste de la France)
- Envoyer la demande par lettre recommandée avec accusé de réception ou la déposer directement au service concerné qui délivre un récépissé de dépôt.
- Récupérer le certificat par voie postale ou par retrait au guichet, selon le mode choisi.
- Délai moyen de traitement : 10 jours ouvrés pour la situation hypothécaire actuelle, jusqu'à 30 jours pour un historique complet.
- En l'absence de réponse sous 30 jours, l'administration est réputée avoir délivré un certificat de non-gage (accord tacite).
Il est conseillé d'anticiper cette formalité dès la mise en vente du bien pour éviter de retarder la signature chez le notaire le moment venu. La validité du certificat peut également être prorogée sur demande.
Exemple (suite) : Une fois sa banque remboursée, Julie fait établir un nouveau certificat de non-gage confirmant la radiation de l'hypothèque. Elle peut le transmettre à l'acheteur qui lèvera ainsi sa condition suspensive d'obtention de prêt. La vente pourra être signée en l'état.
Évolutions récentes et perspectives
Malgré une dénomination encore courante dans le langage immobilier, le certificat de non-gage stricto sensu n'existe plus depuis 2010.
La réforme de la publicité foncière a en effet fusionné le fichier hypothécaire (registre des inscriptions) avec le fichier immobilier (registre des publications), sous la responsabilité de la DGFiP.
Depuis, les informations hypothécaires sont retracées dans un état-réponse du fichier immobilier, plus complet, comprenant à la fois :
- Le relevé des inscriptions hypothécaires en cours (ex-certificat de non-gage)
- La copie des documents publiés concernant le bien (acte de vente, règlement de copropriété...)
- L'identité du propriétaire apparent du bien
Ces évolutions visent à améliorer la fiabilité et la transparence de l'information hypothécaire, gage de sécurité juridique.
A terme, la numérisation des actes et la mise en réseau des services de publicité foncière devraient permettre une délivrance plus rapide et dématérialisée de ces informations, facilitant les transactions.
Guy Hoquet répond à vos questions sur le certificat de non-gage immobilier
Est-il possible d'obtenir un certificat de non-gage en urgence ?
En cas de vente imminente, il est possible de demander un certificat en urgence auprès du service de publicité foncière, sous réserve de justifier d'un motif légitime (promesse de vente en cours, clause de délai...).
La délivrance sera alors effectuée en priorité, sous 48h, contre un supplément de 20 à 30 € selon la complexité. L'envoi par Chronopost est aussi possible pour gagner du temps.
Il est néanmoins préférable d'éviter ces procédures d'urgence en anticipant la demande dès la mise en vente. Un certificat récent met en confiance les acheteurs potentiels.
La délivrance sera alors effectuée en priorité, sous 48h, contre un supplément de 20 à 30 € selon la complexité. L'envoi par Chronopost est aussi possible pour gagner du temps.
Il est néanmoins préférable d'éviter ces procédures d'urgence en anticipant la demande dès la mise en vente. Un certificat récent met en confiance les acheteurs potentiels.
Qui doit payer les frais de mainlevée des hypothèques révélées ?
Lorsque le certificat de non-gage révèle l'existence d'une ou plusieurs hypothèques en cours sur le bien, il appartient normalement au vendeur de les faire radier avant la vente en payant les frais correspondants.
Ces frais sont en effet considérés comme une charge de la vente qui incombe au vendeur, sauf clause contraire. Ils représentent environ 0,5 à 1% du montant de l'inscription.
A défaut, l'acheteur peut en faire une condition suspensive de la vente et refuser de signer tant que la radiation n'est pas publiée. Il peut aussi provisionner le montant chez le notaire, qui procèdera au paiement après l'acte.
Ces frais sont en effet considérés comme une charge de la vente qui incombe au vendeur, sauf clause contraire. Ils représentent environ 0,5 à 1% du montant de l'inscription.
A défaut, l'acheteur peut en faire une condition suspensive de la vente et refuser de signer tant que la radiation n'est pas publiée. Il peut aussi provisionner le montant chez le notaire, qui procèdera au paiement après l'acte.
L'essentiel à retenir sur le certificat de non-gage immobilier
- Le certificat de non-gage immobilier est un document administratif qui atteste de l'absence d'inscriptions hypothécaires sur un bien mis en vente. Il sécurise juridiquement la transaction.
- Délivré par les services de publicité foncière, il détaille les caractéristiques du bien et de son propriétaire, et mentionne les éventuelles sûretés en cours à la date de la demande.
- Sa production est indispensable pour vendre sereinement un bien immobilier. Il protège l'acheteur contre le risque d'éviction et conditionne souvent l'octroi de son prêt.
- Son obtention se fait sur simple demande écrite, sur place ou en ligne, moyennant un délai de 10 à 30 jours et des frais de 15 €. Mieux vaut l'anticiper.
- Remplacé depuis 2010 par un état-réponse du fichier immobilier plus complet, le certificat de non-gage reste une appellation courante. Sa portée informative demeure essentielle.
Vendeurs, n'attendez pas le dernier moment pour demander votre certificat de non-gage, devenu certificat de situation administrative. C'est la clé d'une vente immobilière réussie en toute transparence !
