Plan d'Occupation des Sols (POS) : définition, contenu et évolution de ce document d'urbanisme

Le Plan d'Occupation des Sols (POS) : un outil dépassé mais qui survit localement

Vous envisagez d'acheter un terrain ou de faire construire ? Pour connaître les règles d'urbanisme qui s'y appliquent, il vous faut consulter le Plan Local d'Urbanisme (PLU). Mais dans certaines communes, c'est encore un bon vieux Plan d'Occupation des Sols (POS) qui fait foi !

Progressivement remplacé par le PLU depuis 2000, le POS reste en vigueur dans près de 5000 communes fin 2022. Un document certes obsolète, mais dont la valeur juridique demeure tant qu'il n'est pas révisé.

Qu'est-ce qu'un POS exactement ? Que contient-il ? En quoi est-il différent du PLU ? Et que deviennent les POS en cours ? Décryptage par Guy Hoquet.

Qu'est-ce que le Plan d'Occupation des Sols (POS) ?

Le Plan d'Occupation des Sols (POS) est un document d'urbanisme communal qui fixe les règles générales d'utilisation du sol sur le territoire d'une commune. Il a été instauré par la loi d'orientation foncière de 1967 pour encadrer le développement urbain.

Le POS définit notamment :

Les zones constructibles (U) ou non (N), à urbaniser (AU) ou agricoles (A).
Les règles de construction applicables dans chaque zone (implantation, hauteur, aspect extérieur des bâtiments...).
Les emplacements réservés pour les futurs équipements publics (écoles, routes...).
Les espaces boisés classés (EBC) à protéger.
Les coefficients d'occupation des sols (COS) fixant la densité maximale de construction.

Il se compose de plusieurs éléments :

Un rapport de présentation qui analyse l'état initial de l'environnement et explique les choix retenus.
Un ou plusieurs documents graphiques (plans de zonage) qui délimitent les zones et localisent les règles.
Un règlement qui définit les règles applicables dans chaque zone.
Des annexes (servitudes d'utilité publique, liste des lotissements, schémas des réseaux...).

Le POS s'impose à tous, particuliers et administrations. Il sert de référence pour délivrer les autorisations d'urbanisme (permis de construire, déclaration préalable...). Tout projet doit lui être conforme, sous peine de sanctions.

Élaboré à l'initiative du conseil municipal, il est approuvé après enquête publique et peut être modifié par délibération motivée. Il peut faire l'objet de recours en annulation devant le tribunal administratif.

Exemple : le POS de Villeneuve classe le terrain de M. Dupont en zone UD, constructible sous conditions : emprise au sol limitée à 50%, hauteur maximale de 7 mètres, toiture en tuiles... M. Dupont devra respecter ces règles pour obtenir son permis de construire.

Le POS remplacé par le PLU depuis 2000

Depuis la loi SRU du 13 décembre 2000, le POS est progressivement remplacé par le Plan Local d'Urbanisme (PLU), document plus global et plus prospectif.

Outre l'occupation des sols, le PLU définit en effet un véritable projet de développement durable pour la commune. Il comporte ainsi de nouveaux éléments comme le Projet d'Aménagement et de Développement Durables (PADD) ou les Orientations d'Aménagement et de Programmation (OAP).

Sur le fond, le PLU apporte plusieurs changements par rapport au POS :

Il ne fixe plus de Coefficient d'Occupation des Sols (COS), jugé trop rigide, mais définit des règles de gabarit, de hauteur et d'implantation.
Il peut imposer une part de logements sociaux dans les programmes immobiliers.
Il doit prendre en compte les normes environnementales (performance énergétique, énergies renouvelables...).
Il intègre les nouvelles technologies (communications numériques) et favorise les mobilités douces.
Il peut prévoir des secteurs de mixité sociale ou fonctionnelle (habitat, commerces, bureaux...).

Sur la forme, la procédure d'élaboration du PLU est plus concertée et plus contraignante que celle du POS. Elle nécessite notamment :

L'organisation d'ateliers participatifs avec les habitants.
La compatibilité avec les documents supérieurs (SCOT, PLH, PDU...).
La réalisation d'une évaluation environnementale si le PLU est susceptible d'avoir des incidences notables sur l'environnement.
La numérisation des documents sur le Géoportail de l'urbanisme.

Initialement prévu pour 2010, le remplacement des POS par les PLU a pris du retard. La loi ALUR de 2014 a donc organisé leur disparition progressive :

Depuis le 1er janvier 2016, les POS non transformés en PLU sont devenus caducs. Le Règlement National d'Urbanisme (RNU) s'applique alors par défaut, dans l'attente d'un PLU.
Les POS engagés dans une procédure de révision avant cette date peuvent rester en vigueur jusqu'à l'approbation du PLU, et au plus tard jusqu'au 31 décembre 2027 (loi 3DS de 2022).
Les POS des communes couvertes par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ou une carte communale restent valides tant qu'ils ne sont pas révisés.

Fin 2022, il restait environ 5000 communes dotées d'un POS en France, soit encore 14% des documents d'urbanisme. Un chiffre en baisse constante, mais qui montre la survivance de cet outil hérité du passé !

Que faire en cas de projet dans une commune dotée d'un POS ?

Si vous avez un projet de construction ou d'aménagement dans une commune encore couverte par un POS, voici les démarches à suivre :

Consultez le POS en mairie ou sur son site internet pour vérifier le zonage et le règlement applicables à votre terrain.
Renseignez-vous sur l'état d'avancement du PLU qui remplacera à terme le POS. S'il est en cours d'élaboration, des règles plus restrictives pourraient s'appliquer prochainement. Mieux vaut anticiper !
Échangez avec le service urbanisme pour connaître les éventuelles contraintes spécifiques (servitudes, options d'achat, projets d'intérêt général...).
Vérifiez la compatibilité de votre projet avec les règles de construction définies par le POS pour la zone concernée (implantation, hauteur, aspect...). Adaptez-le au besoin.
Déposez votre demande d'autorisation (permis de construire, déclaration préalable) en fournissant toutes les pièces exigées. L'instruction se fera sur la base du POS opposable.
En cas de refus de permis, vous pouvez former un recours gracieux auprès du maire dans les 2 mois, puis un recours contentieux devant le tribunal administratif dans les 2 mois suivants.

Attention, le POS peut parfois réserver de mauvaises surprises aux porteurs de projet! Zones inconstructibles, emplacements réservés, protection des espaces verts... D'où l'intérêt de bien s'informer en amont.

En cas de doute sur l'interprétation des règles, mieux vaut demander un certificat d'urbanisme pour connaître les droits à bâtir sur le terrain. Ou se faire assister par un professionnel (architecte, géomètre...).

L'arrivée prochaine du PLU clarifiera les choses. Mais d'ici là, le POS reste la boussole imparfaite de l'urbanisme local !

Guy Hoquet répond à vos questions sur le POS

Mon POS est caduc depuis 2016, quelles règles s'appliquent ?

Si votre POS est devenu caduc et n'a pas été remplacé par un PLU, c'est le Règlement National d'Urbanisme (RNU) qui s'applique automatiquement sur votre commune. Il définit les règles générales d'utilisation des sols à défaut de document local. Moins précis et protecteur qu'un POS ou un PLU, il permet néanmoins de délivrer les autorisations d'urbanisme.

Puis-je consulter le Plan d'Occupation des Sols de ma commune en ligne ?

Oui, de plus en plus de communes mettent leur POS en ligne sur leur site internet ou celui de leur intercommunalité. Vous pouvez aussi le consulter sur le Géoportail de l'urbanisme, plateforme nationale qui regroupe progressivement tous les documents d'urbanisme dématérialisés. Mais la version papier disponible en mairie fait foi juridiquement.

Que se passe-t-il si mon terrain est en zone à urbaniser (AU) au POS ?

Si votre terrain est classé en zone à urbaniser (AU) au Plan d'Occupation des Sols, il n'est pas constructible immédiatement. Son ouverture à l'urbanisation est subordonnée à une modification du POS pour le reclasser en zone urbaine (U) après réalisation des équipements nécessaires (voirie, réseaux...). Vous pouvez demander à la mairie d'engager cette procédure si un projet est envisagé.

Le Plan d'Occupation des Sols peut-il interdire totalement les constructions sur ma parcelle ?

Oui, le POS peut créer des zones inconstructibles pour préserver les espaces naturels et agricoles, les paysages ou prévenir les risques (inondations, incendies...). Si votre terrain est situé dans ces zones (N, A, ND...), vous ne pourrez pas construire, sauf exceptions très limitées (extensions mesurées, annexes techniques...). Le POS peut aussi protéger ponctuellement certains terrains constructibles (espaces boisés classés, emplacements réservés...).

L'essentiel à retenir sur le Plan d'Occupation des Sols (POS)

Le Plan d'Occupation des Sols (POS) est un document d'urbanisme communal qui fixe les règles générales d'utilisation des sols. Il a été créé en 1967 et progressivement remplacé par le Plan Local d'Urbanisme (PLU) depuis 2000.
Il se compose d'un rapport de présentation, d'un plan de zonage, d'un règlement et d'annexes. Il délimite les zones constructibles ou non et définit les règles de construction (hauteur, aspect, densité...).
Depuis la loi SRU de 2000, le POS est remplacé par le PLU qui définit un véritable projet de territoire avec de nouveaux éléments (PADD, OAP...) et prend mieux en compte le développement durable et la concertation.
Depuis 2016, les POS non révisés sont caducs et remplacés par le Règlement National d'Urbanisme par défaut. Mais près de 5000 communes ont maintenu leur POS, qui reste opposable sous conditions jusqu'en 2027.
Pour tout projet dans une commune dotée d'un POS, il faut le consulter en mairie, vérifier sa compatibilité avec le règlement, anticiper sa révision et déposer une demande d'autorisation qui sera instruite sous son empire.

Héritage d'un ancien régime, le POS reste le chef d'orchestre de l'urbanisme dans de nombreux territoires. En attendant le coup de baguette final du PLU, il donne encore le la aux porteurs de projet !

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