Permis d'aménager
Le permis d'aménager : le graal pour vos projets d'aménagement extérieur
Vous souhaitez diviser un terrain pour construire plusieurs logements ? Aménager un camping, un parc d'attractions ou un lotissement ? Réaliser un terrain de sports ou de loisirs ? Ces projets ont un point commun : ils sont soumis à l'obtention préalable d'un permis d'aménager, au même titre qu'un permis de construire.
Cette autorisation d'urbanisme délivrée par la mairie permet de vérifier la conformité de votre projet avec les règles du Plan Local d'Urbanisme (PLU) et sa compatibilité avec les servitudes d'utilité publique. Elle vise à garantir la qualité urbaine, environnementale et paysagère de votre aménagement.
Mais dans quels cas faut-il demander un permis d'aménager ? Quels aménagements sont concernés ? Comment constituer le dossier ? Quels sont les délais d'instruction ? Et quels recours en cas de refus ? Décryptage des règles du jeu par Guy Hoquet.
Définition : qu'est-ce que le permis d'aménager ?
Le permis d'aménager est une autorisation administrative d'urbanisme préalable obligatoire pour réaliser certains aménagements affectant l'utilisation du sol d'un terrain, qu'ils soient destinés à la construction ou non. Il a été créé par la réforme des autorisations d'urbanisme de 2007.
Il permet à la commune de contrôler la conformité des aménagements avec les règles et servitudes en vigueur et de vérifier qu'ils respectent les critères de sécurité, de salubrité, d'insertion paysagère et environnementale. Il fixe les prescriptions à respecter pour leur réalisation.
Le permis d'aménager tient lieu de permis de construire pour les projets situés dans son périmètre, sauf pour les constructions non conformes aux prescriptions imposées.
Il se distingue de la déclaration préalable en ce qu'il s'applique à des aménagements plus conséquents en surface et en impact.
Il est soumis au régime du permis de construire valant division lorsqu'il prévoit la réalisation par son bénéficiaire de voies, espaces ou équipements communs.
Il peut faire l'objet de prescriptions spéciales si le terrain est situé dans un emplacement réservé ou une zone d'aménagement définis par le PLU (emplacement réservé, zones à aménager, à protéger...).
Il donne lieu au paiement de la taxe d'aménagement au profit de la commune et du département.
Exemple : Un promoteur souhaite réaliser un lotissement de 10 maisons avec création d'une voie d'accès, d'espaces verts et d'un bassin de rétention des eaux pluviales, sur un terrain de 8000 m². Il doit obtenir un permis d'aménager avant de déposer les permis de construire des maisons.
Les aménagements soumis à permis d'aménager
Selon l'article R.421-19 du Code de l'urbanisme, doivent être précédés d'un permis d'aménager :
- Les lotissements :
- qui prévoient la création de voies, d'espaces ou d'équipements communs, internes au lotissement
- situés dans un site patrimonial remarquable ou dans les abords d'un monument historique
- situés dans un secteur sauvegardé dont le permis ne peut être délivré qu'après avis de l'architecte des Bâtiments de France
- L'aménagement d'un terrain de camping d'une capacité supérieure à 20 personnes ou de 6 tentes/caravanes au moins
- L'aménagement d'un parc résidentiel de loisirs d'une capacité supérieure à 20 personnes
- L'aménagement d'un terrain pour la pratique de sports ou loisirs motorisés
- L'aménagement d'un parc d'attractions ou d'une aire de jeux et de sports d'une superficie supérieure à 2 hectares
- L'aménagement d'un golf d'une superficie supérieure à 25 hectares
- Lorsqu'ils sont susceptibles de contenir au moins 10 unités et qu'ils ne sont pas soumis à permis de construire, les aires de stationnement ouvertes au public, les dépôts de véhicules (neufs ou d'occasion) et les garages collectifs de caravanes ou de résidences mobiles de loisirs
- La réalisation d'affouillements ou d'exhaussements du sol d'une superficie supérieure à 2 hectares et d'une profondeur de plus de 2 mètres (sauf pour les constructions soumises à permis)
- La création d'un espace public dans un secteur couvert par un PLU
En revanche, ne nécessitent qu'une déclaration préalable les divisions foncières situées dans une commune dotée d'un PLU, sauf celles prévoyant des voies ou espaces communs.
De même, ne sont pas concernés par le permis d'aménager :
- Les terrains de camping pour moins de 20 personnes
- Les parcs de loisirs pour moins de 20 personnes
- Les aires de jeux et de sports de moins de 2 ha
- Les affouillements et exhaussements de moins de 2 ha et 2 m de profondeur
- Les divisions parcellaires sans création de voies et réseaux
La constitution du dossier de demande de permis d'aménager
La demande de permis d'aménager doit être effectuée au moyen de l'imprimé officiel Cerfa n°1340907 (ou 1340908 en cas de lotissement), complété et signé par le demandeur. Le dossier comprend notamment :
- L'identité et les coordonnées du demandeur (particulier ou société)
- L'identification cadastrale et la superficie du terrain à aménager
- La nature des travaux, aménagements et constructions envisagés
- Des plans côtés et détaillés du projet :
- plan de situation du terrain
- plan de l'état actuel du terrain et de ses abords
- plan d'aménagement du terrain
- plan des travaux d'aménagement
- plan de composition et d'organisation du projet
- plan des plantations et espaces verts
- plan des réseaux d'eau et d'électricité
- Le programme et les plans des constructions à édifier dans le périmètre (sauf permis de construire ultérieurs)
- Une étude d'impact si le projet y est soumis
- Une évaluation environnementale si le projet est susceptible d'affecter un site Natura 2000
- Les servitudes grevant le projet (passage de réseaux, vues, accès...)
En cas de lotissement, des pièces supplémentaires sont exigées, notamment :
- Un programme de travaux indiquant les voies, réseaux, espaces communs et équipements à la charge du lotisseur
- Un projet de règlement fixant les règles d'urbanisme, de construction, de gestion et de servitudes du lotissement
- Un cahier des charges indiquant le nombre maximum de lots et les conditions de leur vente ou location
Le dossier doit être remis en 4 exemplaires (5 s'il y a démolition de bâtiments existants) à la mairie de la commune où se situe le terrain, de préférence par LRAR. La mairie délivre un récépissé de dépôt indiquant le point de départ et le délai d'instruction.
Toute demande incomplète fait l'objet d'une demande de pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt, avec suspension du délai.
La procédure d'instruction du permis d'aménager
À compter du dépôt du dossier complet, l'autorité compétente (maire ou préfet) instruit la demande dans un délai de droit commun de 3 mois (R.423-23 du Code de l'urbanisme). Ce délai peut être différent dans certains cas :
- 2 mois en l'absence de consultation obligatoire (ABF, commission...)
- 4 mois en secteur sauvegardé
- 5 mois en cas d'impact sur l'environnement nécessitant une consultation
- 6 mois en cas d'étude d'impact
Pendant ce délai, plusieurs consultations peuvent avoir lieu :
- Architecte des Bâtiments de France (ABF) : avis conforme en site patrimonial, avis simple en site inscrit
- Services départementaux : voirie, assainissement, sécurité, environnement...
- Commissions compétentes pour les ERP, les sites...
À l'issue de l'instruction, l'autorité prend un arrêté de permis d'aménager qui peut être :
- Favorable en l'état : le projet est accepté sans modification
- Favorable sous conditions : le projet est accepté moyennant le respect de prescriptions
- Défavorable : le projet est refusé car non-conforme aux règles d'urbanisme
En cas de dépassement du délai d'instruction, le silence vaut décision de rejet implicite. La décision est notifiée au demandeur par LRAR et un affichage en mairie pendant 2 mois. Un affichage sur le terrain doit aussi être effectué pendant toute la durée des travaux.
Le permis d'aménager peut être contesté par des tiers (riverains...) dans un délai de 2 mois à compter du premier jour d'affichage en mairie. Un recours gracieux peut être formé auprès de la mairie, un recours hiérarchique auprès du préfet et un recours contentieux devant le tribunal administratif.
La validité du permis est de 3 ans, prolongeable 2 fois d'un an sur demande. Les travaux doivent démarrer dans ce délai.
Une déclaration d'achèvement des travaux (DAACT) doit être déposée en mairie à la fin du chantier. La conformité des travaux au permis est contrôlée pendant 3 mois. À défaut de réponse, le permis est réputé conforme.
Guy Hoquet répond à vos questions sur le permis d'aménager
Quelle est la différence entre un permis d'aménager et un permis de construire ?
Le permis d'aménager et le permis de construire sont deux autorisations d'urbanisme distinctes mais complémentaires :
- Le permis d'aménager porte sur les travaux d'aménagement et de viabilisation d'un terrain (voirie, réseaux, espaces verts...) en vue d'implanter des constructions. Il ne concerne pas les bâtiments eux-mêmes.
- Le permis de construire porte sur les travaux de construction, de rénovation ou d'extension d'un bâtiment. Il ne concerne pas l'aménagement du terrain d'assiette.
Toutefois, dans certains cas, le permis d'aménager peut tenir lieu de permis de construire si les bâtiments prévus sont conformes aux prescriptions d'urbanisme. On parle alors de "permis d'aménager valant permis de construire".
Un permis d'aménager est-il nécessaire pour diviser un terrain en vue de construire ?
Cela dépend de la nature de la division et de la présence d'un PLU dans la commune :
- Si la division ne prévoit aucune création de voies, espaces ou équipements communs, elle est dispensée de toute formalité dans les communes dotées d'un PLU. Dans les autres, une déclaration préalable suffit.
- Si la division s'accompagne de la création de voies ou réseaux communs internes au projet, elle nécessite un permis d'aménager quelle que soit la commune.
- Si la division se situe dans un site patrimonial remarquable, un site classé ou un secteur sauvegardé, elle est soumise à permis d'aménager avec avis de l'ABF.
Quelles sont les pièces à fournir pour une demande de permis d'aménager ?
Outre le formulaire Cerfa, le dossier de permis d'aménager doit comporter de nombreuses pièces, notamment :
- Un plan de situation du terrain dans la commune
- Un plan de l'état actuel du terrain et de ses abords
- Un plan de masse côté des constructions à édifier
- Un plan des travaux d'aménagement (voirie, réseaux...)
- Un plan de composition d'ensemble du projet
- Un programme des travaux (si lotissement)
- Une étude d'impact (si superficie > 5 ha)
- Une évaluation environnementale (si site Natura 2000)
- Les attestations de demandes de branchement aux réseaux
Combien de temps est valable un permis d'aménager ?
Un permis d'aménager délivré est valable 3 ans à compter de sa notification.
Attention, ce délai n'est pas celui de la réalisation complète des travaux mais celui de leur commencement significatif (fondations, voirie primaire, réseaux principaux...). Un simple défrichement ou bornage du terrain n'est pas considéré comme un vrai démarrage.
Si les travaux ne sont pas entrepris à l'expiration de ce délai, le permis devient caduc. Une nouvelle demande doit alors être effectuée.
Deux prorogations d'un an sont possibles sur demande écrite de l'aménageur, 2 mois avant l'expiration du délai initial. La durée maximale de validité est donc de 5 ans.
Une fois les travaux terminés, l'aménageur doit en informer la mairie par une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT). À défaut de réponse dans les 3 mois, le permis est réputé conforme.
Que risque-t-on en cas d'aménagement sans permis ?
Réaliser des travaux d'aménagement sans permis ou en méconnaissance des prescriptions du permis est une infraction pénale passible de lourdes sanctions :
- Une amende pouvant aller de 1200 à 300 000 € selon la nature et la surface des aménagements
- Une peine de prison de 6 mois en cas de récidive
- Une interruption des travaux prononcée par le tribunal
- Une remise en état des lieux sous astreinte journalière
- Une démolition des aménagements illégaux
L'essentiel à retenir sur le permis d'aménager
- Le permis d'aménager est une autorisation d'urbanisme préalable obligatoire pour réaliser certains aménagements impactant l'utilisation du sol : lotissement avec voies et espaces communs, terrain de camping, aire de loisirs, golf, affouillements...
- Il s'ajoute au permis de construire pour les bâtiments situés dans le périmètre d'aménagement, sauf exception. Il fait l'objet d'une procédure distincte de la déclaration préalable, pour les projets d'envergure.
- La demande s'effectue en mairie au moyen d'un formulaire Cerfa et de pièces justificatives (plans, études d'impact...) en 4 exemplaires. Le dossier doit détailler la nature du projet et son insertion dans le site.
- Le délai d'instruction est en principe de 3 mois mais peut être majoré (jusqu'à 6 mois) selon la complexité du projet. Le permis délivré peut être assorti de prescriptions et est valable 3 ans.
- Le permis peut faire l'objet de recours par des tiers dans les 2 mois suivant son affichage. Une déclaration d'achèvement des travaux doit être effectuée sous peine de sanctions.
Clé de voûte de tout projet d'aménagement d'envergure, le permis d'aménager est un gage de qualité et de sécurité, tant pour le porteur que pour la collectivité. Alors n'hésitez pas à vous faire conseiller en amont pour optimiser son obtention !
Allez plus loin sur ce sujet
Approfondissez votre exploration avec ces autres définitions :
